Medidas para proteger a los colectivos más vulnerables y mejorar el funcionamiento del mercado hipotecario

El anuncio se ha producido durante el debate de las enmiendas a la totalidad del proyecto de Ley de Medidas Urgentes para Reforzar la Protección a los Deudores Hipotecarios, que han sido rechazadas. El ministro De Guindos ha realizado una oferta de diálogo a todos los grupos parlamentarios con el objetivo de que la futura ley “sea un reflejo lo más fiel posible de las distintas sensibilidades sociales”.

Las reformas se presentarán como enmiendas durante la tramitación parlamentaria del proyecto de ley y, en principio, afectarán a la Ley Hipotecaria, la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario, la Ley de Enjuiciamiento Civil, además de medidas adicionales de prudencia financiera y de mejora del Código de Buenas Prácticas que el Gobierno puso en marcha en marzo de 2012.

Con estos cambios se pretende mitigar los efectos de la crisis para aquellas familias que no pueden hacer frente a su hipoteca por circunstancias económicas sobrevenidas. El ministro De Guindos recalcó que “las situaciones de insolvencia o morosidad son una clara minoría en nuestro país” y que la inmensa mayoría de los españoles hacen frente mes a mes al pago de su hipoteca “a pesar de la difícil coyuntura económica que vivimos”.

Por eso, añadió, “tenemos que proteger a los ciudadanos más afectados por la crisis”, pero debemos ser conscientes de que “no se pueden adoptar medidas que alteren el diseño general de nuestro sistema normativo, basado en los principios que hemos construido entre todos y que todos tenemos la obligación de cumplir”.

Modificaciones en la legislación hipotecaria

El objetivo es equilibrar la posición de las partes involucradas en un procedimiento de embargo. Con este fin, los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito se limitarán a tres veces el tipo de interés legal del dinero (ahora en el 4%). Esta medida se aplicará a los intereses de demora devengados a partir de la entrada en vigor de la ley y, por tanto, tendrá efectos sobre las hipotecas nuevas y también sobre las actuales que entren en mora.

Se va a reforzar igualmente la independencia de las sociedades de tasación respecto de las entidades de crédito con dos medidas: Obligación de aceptar la tasación homologada aportada por el cliente y reducción del 25% actual al 10% del porcentaje que otorga carácter de participación significativa.

En cuanto al procedimiento de venta extrajudicial, la reforma va encaminada a dar rango de ley a la normativa al respecto con el fin de aumentar la seguridad jurídica. Se persigue también agilizar los procedimientos, de forma que la carga de intereses como consecuencia de posibles retrasos en los procesos judiciales se vea aligerada para el deudor. Como novedad, se introduce la posibilidad de realizar subastas online.

Por último, se limitará a 30 años el plazo máximo para las hipotecas que puedan ser objeto de titulización; es decir, que solo podrán ser utilizadas como cobertura para las emisiones de cédulas hipotecarias aquellas cuyo plazo máximo de vencimiento sea inferior a 30 años.

Modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil

Cuando se ponga en marcha una ejecución hipotecaria de vivienda habitual el juez podrá adoptar estas dos decisiones:

• Condonar el pago de la deuda remanente si el deudor paga el 65% del total pendiente en el quinto año desde la adjudicación del bien tras el proceso de subasta o el 80% en el décimo año.
• En caso de que la entidad que se queda con la casa obtenga una plusvalía con la venta del bien en esos 10 años, podrá exigir que el 50% de ese incremento reduzca la deuda pendiente.

Se prevén también medidas para mejorar la transparencia en los procesos de subastas. Por ejemplo, rebajar el aval necesario para participar, del 20% al 5% del valor de tasación del inmueble. Además, ampliar el plazo de 20 a 40 días para que la persona que se adjudique la casa encuentre financiación.

También, impedir que la tasación que se utiliza para la subasta sea inferior al 75% del valor de tasación del inmueble en el momento de la escritura. Por último, se establecerá que hasta que no se hayan producido tres impagos, la entidad de crédito no podrá reclamar las cuotas al deudor (solo un impago en la actualidad).

Medidas adicionales de prudencia financiera

En este aspecto se acometerá una regulación específica de determinadas cláusulas especialmente complejas, tales como las denominadas de “suelo”, las referentes a hipotecas multidivisas, los “swaps” de intereses y otras que puedan requerir especiales conocimientos financieros por parte de los deudores.

Se exigirá la expresión manuscrita de la aceptación de dichas cláusulas en la escritura de constitución de la hipoteca. Se avanzará, además, en la exigencia de un mayor equilibrio entre las partes en la adopción de las mencionadas cláusulas.
Código de Buenas Prácticas

El Gobierno se propone, por otra parte, elevar los umbrales que dan derecho a acogerse a las facilidades para proceder a la reestructuración de una hipoteca sobre vivienda habitual. Las mejoras afectarán a los siguientes aspectos:

• Aumento de los límites de los préstamos hipotecarios a los que se puede aplicar.
• Permitir que el deudor pueda proponer un plan de refinanciación a la entidad quien, en caso de rechazo, debería justificar los motivos de denegación.
• Flexibilizar la posibilidad de carencia y la definición de plan de refinanciación inviable.

Además, y en el caso de la dación en pago, se procederá a reducir del 20% actual al 10% el interés de demora por impago del alquiler.

Por último, se procederá a modificar la Comisión de Seguimiento del Código de Buenas Prácticas, ampliando el número de miembros para dar cabida a otras instituciones.

Fondo Social de Viviendas

En cuando al Fondo Social de Viviendas, constituido el pasado 17 de enero con unas 6.000 viviendas destinadas al alquiler para desahuciados, el ministro De Guindos anunció una reforma de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos para darle cobertura legal. Entre otros aspectos, se modificará la duración de los alquileres que será de dos años prorrogables a un máximo de tres.

Habrá además una disposición para exigir a los servicios de atención de las entidades de crédito que resuelvan las reclamaciones relacionadas con los compromisos suscritos por las entidades 33 entidades financieras firmantes del convenio.